Procedury budowlane

O czym jest usługa

Przygotowanie i dostosowanie strategii działania do uwarunkowań konkretnej sprawy, rodzaju i etapu inwestycji. Usługa świadczona zarówno dla inwestorów inwestycji, jak i innych uczestników postępowań administracyjnych (np. właścicieli nieruchomości sąsiednich, które zamierzają skomercjalizować w przyszłości). Reprezentacja zarówno na każdym etapie realizacji inwestycji, jak i w toku każdej procedury, przed organami administracji publicznej i przed sądami administracyjnymi.

Inwestycje projektowane. Reprezentowanie interesów Klienta w toku postępowań zmierzających do uzyskania decyzji niezbędnych dla legalnej realizacji inwestycji, w tym: ustalającej warunki zabudowy, zezwalającej na lokalizację zjazdu, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, pozwolenia wodnoprawnego i pozwolenia na budowę. Może okazać się, że wartość dodaną ma przystąpienie pełnomocnika jeszcze przed wydaniem decyzji i odpowiednie uargumentowanie kwestii budzących wątpliwości organów. Klient może także uzyskać niekorzystne dla siebie rozstrzygnięcie. W takim wypadku po analizie formalnej i merytorycznej podstaw wydania decyzji negatywnej uzasadnionym może okazać się jej zaskarżenie. Dodatkowo nawet decyzje uwzględniające interesy Klienta mogą zostać zaskarżone przez innych uczestników postępowania, co z kolei wymaga prawnej oceny takich uwarunkowań i podjęcia określonych działań. 

Inwestycje w trakcie realizacji. Wsparcie inwestora w przypadku zmiany zamierzeń inwestycyjnych i odstąpienia przez inwestora od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu. Zmiana zamierzenia inwestycyjnego może wymagać wprowadzenia zmian do dokumentacji projektowej albo uzyskania kolejnej decyzji administracyjnej (pozwolenia zamiennego). Usługa interdyscyplinarna, wymagająca współpracy z projektantami inwestora.

Wsparcie w procedurze uzyskiwania decyzji pozwalającej na użytkowanie obiekt.

Nie każda inwestycja polega na wznoszeniu budynku. Reprezentujemy Klientów także w toku inwestycji polegających na: 

  • wprowadzeniu nowych funkcji do wybudowanego obiektu niewymagających wykonania robót, dla których pozwolenie na budowę jest obowiązkowe (tzw. zmiana sposobu użytkowania),
  • rozbudowie, nadbudowie, przebudowie obiektu, 
  • rozbiórce istniejącego obiektu,
  • wykonywaniu robót przy obiektach objętych ochroną konserwatorską.

Usługa obejmuje też wsparcie w sytuacjach szczególnych w procesie inwestycyjnym

Postępowania nadzwyczajne. Usługa dotyczy inwestycji w trakcie realizacji / zakończonych. Reprezentacja interesów klienta w toku tzw. postępowań nadzwyczajnych, czyli postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji lub wznowienia postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją, które mogą prowadzić do wyeliminowania z obrotu prawnego podstawy realizacji robót budowlanych. Ocena ryzyka i opracowanie strategii działania w sytuacji, w której roboty budowlane są w trakcie realizacji.

Postępowania naprawcze. Analiza uwarunkowań i opracowanie strategii postępowania w przypadku wybudowania inwestycji w sposób odbiegający od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu.

Postępowania legalizacyjne. Analiza uwarunkowań i opracowanie strategii postępowania w przypadku realizacji inwestycji bez wymaganego pozwolenia na budowę lub w przypadku utraty przez inwestycję podstawy prawnej jej realizacji (np. wyeliminowanie z obrotu pozwolenia na budowę przed oddaniem inwestycji do użytkowania).

Samowola użytkowa. Analiza uwarunkowań i opracowanie strategii postępowania w przypadku przystąpienia do użytkowania inwestycji przed uzyskaniem zgody administracyjnej na rozpoczęcie użytkowania obiektu.

Kto jest adresatem

Usługa jest kierowana do Klientów biznesowych działających w sektorze inwestycji budowlanych, ze szczególnym naciskiem na przygotowanie, przebieg i zakończenie procesu inwestycyjnego pod kątem prawnym (proceduralnym). Główni odbiorcy to: inwestorzy inwestycji budowlanych (centra logistyczne, obiekty drogowe, obiekty przemysłowe, obiekty handlowe, obiekty usługowe, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, aparthotele, obiekty multifunkcyjne) oraz przedsiębiorcy wpierający inwestorów (branża projektowa – urbaniści, architekci, projektanci, planiści).

Jakie problemy rozwiązuje

  • Inwestycje, co do których toczą się procedury administracyjne: 
    • przystąpienie pełnomocnika w toku procedury, przed wydaniem decyzji, zwiększa kontrolę Klienta nad przebiegiem postępowania i umożliwia bieżące zarządzanie ewentualnymi problemami, które mogą pojawić się w toku postępowania; 
    • w przypadku zaskarżenia przez innego uczestnika postępowania uzyskanej przez Klienta pozytywnej decyzji,  zyskuje merytoryczną ocenę decyzji wniesionego od niej środka zaskarżenia, ocenę ryzyka wyeliminowania tej decyzji z obrotu i skutki takiego zdarzenia;
    • w przypadku wydania decyzji niekorzystnej dla Klienta, zyskuje merytoryczną ocenę zasadności wydanej decyzji, ocenę szans na jej wyeliminowanie z obrotu i skutki takiego zdarzenia;
  • Inwestycje zrealizowane i oddane do użytkowania, objęte tzw. postępowaniami nadzwyczajnymi:
    • merytoryczna ocena ryzyka wyeliminowania decyzji administracyjnej z obrotu prawnego, skutków z tym związanych i dostosowanie strategii postępowania do tego ryzyka. Reprezentowanie interesów klienta w toku postępowań nadzwyczajnych. 
  • Inwestycje zrealizowane w warunkach samowoli: merytoryczna ocena skutków takiej realizacji (rodzaj postępowania), oszacowanie ryzyka i opracowanie strategii postępowania. 

Kiedy trzeba/ można z niej skorzystać*

  • Wątpliwości co do dopuszczalności realizacji zamierzonej inwestycji, wątpliwości co do kwalifikacji inwestycji (jako wymagającej pozwolenia na budowę / zgłoszenia robót budowlanych / zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania). 
  • Sytuacje, w których toczące się procedury administracyjne dotyczące innych inwestycji mogą negatywnie wpłynąć na zamiar przyszłego skomercjalizowania przez klienta swojej nieruchomości.
  • Sytuacje, w których organ administracji architektoniczno-budowlanej odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, pozwolenia na budowę i innych decyzji uzyskiwanych w procedurze inwestycyjnej. 
  • Sytuacje, w których organ administracji architektoniczno-budowlanej wniósł sprzeciw do zgłoszonego zamiaru zmiany sposobu użytkowania. 
  • Sytuacje, w których organ wydał decyzję obarczoną wadami.
  • Sytuacje, w których od uzyskanej decyzji (warunków zabudowy, pozwolenia na budowę lub innej) zostało złożone odwołanie lub taka decyzja została zaskarżona do sądu administracyjnego. 
  • Sytuacje, w których inwestor, który uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę i ma wątpliwości co do możliwości i sposobu zmiany zamierzenia inwestycyjnego, w tym obowiązku uzyskania pozwolenia zamiennego. 
  • Sytuacje, w których wykonywane roboty budowlane zostały wstrzymane przez organ nadzoru budowlanego z powodu realizowania ich niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym lub bez podstawy prawnej oraz sytuacje, w których organ nadzoru budowlanego wniósł sprzeciw do zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub odmówił wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. 

Co Klient zyskuje:

  • zarządzenie ryzykiem inwestycyjnym na płaszczyźnie procedury prawnej, 
  • krąg stron poszczególnych procedur administracyjnych może być szeroki. Konsekwentnie, nie do wyeliminowania jest ryzyko związane z zaskarżeniem poszczególnych decyzji administracyjnych uzyskiwanych przez inwestora, 
  • dzięki współpracy z naszym zespołem Klient, którego decyzja została zaskarżona lub została wydana decyzja niekorzystna dla Klienta (1) zyskuje ocenę ryzyk z tym związanych oraz merytoryczną rekomendację co do dalszego postępowania, (2) zyskuje profesjonalną reprezentację swoich interesów

Na proces inwestycyjny patrzymy szeroko. Decyzje administracyjne w procesie inwestycyjnym stanowią system naczyń połączonych. To, co stanie się z jedną z nich zwykle wpływa na pozostałe, które inwestor już uzyskał lub będzie musiał uzyskać w przyszłości. Nie tracimy z oczu także skutków, jakie procedura administracyjna może wywrzeć na innych płaszczyznach, przykładowo jakie skutki niesie za sobą dla zawartych już umów dotyczących inwestycji.

Jakie są zagrożenia/ co się stanie, jeżeli Klient z niej nie skorzysta?*

  • zaangażowanie czasu i kapitału w niewykonalną inwestycję,  
  • narażenie się na opłaty i kary administracyjne,
  • narażenie się na ryzyko wstrzymania robót budowlanych i procesu inwestycyjnego,
  • narażenie się na ryzyko sporów z osobami trzecimi i  organami władzy publicznej.
^