Nabywanie nieruchomości rolnych i nierolnych

Do kancelarii zgłosił się klient, którego dłużnik w celu zwolnienia się z istniejącego zobowiązania pieniężnego chciał przenieść na rzecz klienta kancelarii przysługujące mu prawo własności nieruchomości. W związku z planowaną transakcją klient zlecił kancelarii przeprowadzenie audytu due diligence nieruchomości w celu sprawdzenia, czy planowana przez niego transakcja może dojść do skutku i jakie są związane z nią ryzyka.

W ramach przeprowadzonego audytu nieruchomości doszło do ustalenia, że nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny upraw rolnych. Jednocześnie na podstawie przedstawionego przez klienta zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalono, że przedmiotowa nieruchomość objęta jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej. 

Z uwagi na zakwalifikowanie przedmiotowej nieruchomości w ewidencji gruntów jako rolnej i jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania między innymi pod tereny zabudowy zagrodowej, którą zalicza się do terenów rolnych, kancelaria przeprowadziła analizę w zakresie tego, czy do przedmiotowej nieruchomości będziemy stosować przepisy Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. 2022 r. poz. 461 z późn. zm., dalej: „u.k.u.r”), a w konsekwencji tego, czy klient może skutecznie nabyć prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Przywołana ustawa przewiduje bowiem szereg ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi i tworzy zasadę nabywania nieruchomości rolnych przez osoby mające status rolnika indywidualnego, a więc osoby, które osobiście prowadzą gospodarstwa rolne i posiadają kwalifikacje rolnicze. Jednocześnie w wypadku ustalenia, że nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, nie mielibyśmy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt. 1) u.k.u.r., a w konsekwencji przepisy u.k.u.r nie znajdowałyby zastosowania do nabycia przedmiotowej nieruchomości.  

Kancelaria dokonała analizy zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjęła stanowisko, w świetle którego przedmiotowa nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej i nie mają do niej zastosowania przepisy u.k.u.r. Wprawdzie w doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie przyjmuje się pogląd, że „zabudowa zagrodowa” jest traktowana jako rola, jednak występują również takie poglądy doktryny i orzecznictwa, w świetle których nie podlega przepisom u.k.u.r i nie jest traktowana jako rola nieruchomość, która w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma obok rolnego równorzędne przeznaczenie nierolne. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna miała równorzędny charakter względem zabudowy zagrodowej w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stanowiła alternatywny i samodzielny rodzaj przeznaczenia całego terenu nieruchomości.

Opinię kancelarii potwierdza między innymi wspólne stanowisko Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (pkt. I ust. 3 stanowiska dostępnego pod linkiem: https://www.kowr.gov.pl/ukur/porozumienie-mrirw-krn-i-kowr).

W konsekwencji powyższego planowana transakcja zakończyła się powodzeniem, a klient nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości.

Pamiętajmy jednak, że każdą sytuację należy traktować indywidualnie i w pierwszej kolejności należy przeprowadzić szczegółową analizę stanu prawnego nieruchomości – w tym odpowiednio pod kątem ustalenia sposobu oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów lub jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dzięki współpracy z naszą kancelarią klient:

• uzyskał wsparcie w procesie nabywania nieruchomości,
• wyeliminował potencjalne ryzyka, jakie mogą wiązać się z nabyciem nieruchomości,
• skutecznie nabył prawo własności nieruchomości, a zarazem zapewnił swojemu dłużnikowi możliwość zwolnienia się z istniejącego zobowiązania pieniężnego.

Wsparcie w procesie due diligence przy nabywaniu nieruchomości to nasza specjalność, którą dzięki bogatemu doświadczeniu możemy z powodzeniem realizować.