Wizje, wyzwania i oczekiwania w planowaniu przyszłości miast. Podsumowanie Property Forum Miasta i Regiony w ramach 4 Design Day w Katowicach

Planowanie przyszłości miast jest ogromnym wyzwaniem dla samorządów, a realizacja planu zarówno w skali „mikro” (realizacja poszczególnych inwestycji) jak i w skali „makro” (kierunek, w którym zmierza miasto) nigdy nie spoczywa na barkach jednego podmiotu. W tym miejscu spotykają się biznes i administracja, ponieważ rozwój każdego miasta wymaga współpracy i osiągnięcia równowagi pomiędzy interesami obu stron. Od tej współpracy zależy przyszłość miast. Dlaczego?

Narzędziem planowania rozwoju miasta dla gminy są m.in. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (plany miejscowe), od których uzależniona jest możliwość uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę i realizacji swojego planu w skali „mikro”. 

Procedura planistyczna, której zwieńczeniem jest wejście w życie planu miejscowego, jest za to przedsięwzięciem o skali „makro”, uwzględniającym zarówno możliwość realizacji inwestycji inwestora, jak i interes publiczny. Przed zmianami, które weszły w życie we wrześniu 2023 roku, formalnie były to płaszczyzny zupełnie niezależne.

Od września 2023 roku miasta mają możliwość uchwalania planów miejscowych we współpracy z inwestorem, czyli zintegrowanych planów inwestycyjnych – dla inwestycji głównej (skala „mikro” inwestora) oraz dla inwestycji uzupełniającej, która służy obsłudze inwestycji głównej, a zaspokaja potrzeby społeczne (skala „makro” – budynki użyteczności publicznej i infrastruktura). 

Istotą zintegrowanych planów inwestycyjnych, odmiennie niż w przypadku „zwykłych” planów miejscowych,  jest właśnie uregulowana wprost w ustawie współpraca między biznesem a administracją. Przed uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego inwestor i gmina zawierają umowę urbanistyczną, w której biznes i administracja ustalają takie kwestie jak zasady realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazanie nieruchomości czy pokrycie kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Umowy urbanistyczne nie są jednak  jedynymi umowami, które może zawrzeć biznes i administracja, a które wpływają na przyszłość miast. Do takich umów należą też umowy drogowe, zawierane w sytuacji, w której inwestycja realizowana przez inwestora powoduje konieczność budowy lub przebudowy dróg publicznych. 

Obecnie miasta stoją przed nowym wyzwaniem: koniecznością uchwalenia planów ogólnych, które zastąpią obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i których treść zadecyduje o tym, jak w przyszłości będą wyglądać plany miejscowe (w tym zintegrowane plany inwestycyjne).

Między innymi powyższe aspekty były tematem wystąpień naszych ekspertów podczas Property Forum Miasta i Regiony odbywającego się 23-24.01. w Międzynarodowym Centrum Kongresowym w Katowicach. Na wydarzeniu towarzyszącym 4 Design Days reprezentowali nas radca prawny, partner założyciel Jacek Olszewski oraz radca prawny Kamila Wnuk. Podczas swoich wystąpień, poza wymienionymi wcześniej tematami mieli również okazję podzielić się swoimi spostrzeżeniami dot. współpracy pomiędzy samorządem a inwestorami. 

Na szanse związane z reformą planistyczną i na to, że przyszłość miast uzależniona jest od współpracy inwestorów i samorządów zwracał uwagę r.pr. Jacek Olszewski w panelu dyskusyjnym pt. „Inwestycje, wizje i oczekiwania. Katowice przyszłości oczami inwestorów i mieszkańców”. Miał okazję podzielić się swoimi obserwacjami dotyczącymi największych inwestycji realizowanych w regionie oraz jego doświadczeniami ze współpracy zarówno z przedstawicielami samorządu lokalnego, jak i inwestorami, także dotyczącymi głośnego ostatnio projektu „Nowy Wełnowiec”.

W dyskusji brali udział również:

• Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu, ATAL SA;
• Grzegorz Hańderek, rektor, Akademia Sztuk Pięknych w Katowicach;
• Mariusz Jankowski, naczelnik wydziału obsługi inwestorów, Miasto Katowice;
• Marcin Juszczyk, partner zarządzający, Grupa Capital Park, przewodniczący, ULI Poland;
• Tomasz Konior, architekt, właściciel, Konior Studio;
• Przemo Łukasik, architekt, właściciel, Medusa Group;
• Magdalena Orzeł-Rurańska, architektka, współwłaścicielka, k3xmore;
• Grzegorz Tomaszewski, prezes zarządu, PFR Nieruchomości.
  

Kamila Wnuk poruszyła ważny temat umowy urbanistycznej i porozumień dot. inwestycji infrastrukturalnych podczas forum wymiany myśli w ramach panelu pt. „Tereny inwestycyjne: wyzwania, bariery i strategie przygotowania”, w którym towarzyszyli jej:

• Rafał Żelazny, Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna;
• Krzysztof Barchanowski, Develocity sp. z o.o.;
• Magdalena Kostjan, 7R;
• Anna Będkowska, NHOOD;
• Gracjan Majewski, Polish Investment and Trade Agency (PAIH).

Jej zdaniem umowy urbanistyczne i zintegrowane plany inwestycyjne są szansą na bardziej efektywną współpracę między biznesem i administracją. Zwróciła też uwagę na umowy drogowe i współpracę biznesu i administracji przy realizacji układów drogowych, uwzględniając, że każda taka umowa będzie inna. Pod każdą kryje się ogromna liczba stanów faktycznych i wyzwań, związanych choćby, z tym że realizacja układu drogowego może wiązać się z wywłaszczeniami. Dodatkowo, o ile esencją każdej umowy jest współpraca stron, o tyle czas negocjowania warunków umów zawieranych pomiędzy biznesem a administracją nie daje się przewidzieć, co jest istotną barierą, z którą spotykają się inwestorzy. 

Cieszymy się, że nasi przedstawiciele mogli wziąć udział w ważnym dla inwestycji w regionie wydarzeniu. Gratulujemy udanych wystąpień i dziękujemy pozostałym rozmówcom za wymianę poglądów.